Entenda o Seu Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Em Portugal, embora não seja obrigatório por lei, o CPCV é o documento mais utilizado para formalizar a compra de um imóvel até à escritura, protegendo comprador e vendedor.

Normalmente, o comprador entrega um sinal entre 10 % e 20 % do preço acordado no momento da assinatura.

O prazo médio entre o CPCV e a escritura é de cerca de 90 dias, permitindo obter financiamento e reunir toda a documentação.

Se o vendedor incumprir, deve devolver o sinal em dobro; se for o comprador a desistir sem motivo contratual, perde o sinal.

O art.º 442.º do Código Civil consagra expressamente esta regra de perda ou devolução em dobro do sinal.

Elementos que devem constar no seu CPCV

• Identificação completa das partes (nome, NIF, morada).
• Descrição detalhada do imóvel (morada, áreas, registo predial).
• Preço, valor do sinal e forma de pagamento.
• Prazo-limite para a escritura.
• Penalizações em caso de incumprimento.
• Cláusula de financiamento ou avaliação bancária — anula o contrato e devolve o sinal se o crédito não for aprovado.
• Cláusula de eficácia real ou registo provisório — torna o CPCV oponível a terceiros, garantindo direito real de aquisição.

Cláusulas que defendem o comprador

1. Cláusula de financiamento/avaliação — protege o comprador se o banco não conceder crédito ou se a avaliação for inferior.
2. Eficácia real — ao registar o CPCV com eficácia real, o direito do comprador estende-se a terceiros.
3. Cláusula de cancelamento (força maior/desistência) — define condições para rescindir sem penalizações, por exemplo falha de crédito.

Riscos comuns e como evitá-los

• Cláusulas omissas ou ambíguas que dificultam a execução ou indemnização.
• Prazos de escritura demasiado curtos, aumentando a probabilidade de perder o sinal por atrasos bancários.
• Sinal elevado sem salvaguarda de financiamento, deixando o comprador exposto se o crédito for recusado.
• Ónus ou hipotecas não levantados — inclua cláusula que imponha entrega do imóvel livre de encargos.
• O incumprimento pode originar ações judiciais e indemnizações adicionais.
• Mesmo investidores experientes perdem dinheiro quando ignoram estas salvaguardas.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

• O CPCV é obrigatório? Não. É altamente recomendado para salvaguardar direitos até à escritura.

• Qual o valor habitual do sinal? Entre 10 % e 20 % do preço do imóvel.

• Qual o prazo seguro para a escritura? O mercado adota 90 dias como referência, mas o intervalo pode variar entre 30 e 90 dias.

• O que acontece se houver incumprimento? O vendedor devolve o sinal em dobro; o comprador perde o sinal.

Próximos Passos

1. Reúna minuta, licença de utilização e registo predial.
2. Obtenha pré-aprovação de crédito ou inclua cláusula de financiamento.
3. Analise o seu CPCV com a nossa ferramenta antes de assinar.
4. Agende a escritura com margem de 60-90 dias.

Aviso Legal

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não dispensa a consulta de um advogado especializado em direito imobiliário.